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1999年1月1日《土地管理法》修订后，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，可认定转让合同有效”。法院认为，该规定是对上述长期漂泊在外，或退休返乡人员，在原籍没有房屋的情况下，购买了本村村民房屋安度晚年、落叶归根使用。但当事人引用此规定时需谨慎。

案件事实：

   牛某原为Y区D村集体经济组织成员，后招工外出工作将户口迁出转为居民身份。1986年8月11日，牛某将其居民户口由S区某大队迁回Y区D村原籍老宅。1996年4月13日，D村村民朱某与牛某签订《房屋买卖合同》，合同约定如下：“D村朱某经中证人说和，愿将村北房子一处北房六间、西配房二间，卖给本村人牛某。共计人民币86000元，于签订合同当日付清房款。今后房子长期归牛某所有，任何人无权干涉，今后，国家集体征收各种费用由牛某交纳。”。《房屋买卖合同》有买主牛某及中证人朱某3、许某、张某1、王某的签字，《房屋买卖合同》有卖主朱某及上述中证人签字，合同加盖D村村民委员会印章。随后，房款两清，朱某将其名下登记的集体土地建设用地使用证交给牛某。1998年，牛某将户口迁至诉争房屋，派出所户籍登记表上显示其户籍住址由S区某大队变更为Y区D村。2016年7月朱某将牛某诉至法院请求法院认定《房屋买卖合同》为无效合同。

法院判决：

院认为，违反法律、行政法规等强制性规定而签订的合同无效。此份《房屋买卖合同》因违反法律强制性规定，应认定为无效。合同无效后双方应互相返还房屋及房款，牛某应将集体土地使用权证返还给朱某。

理由一，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中规定，农民的住宅不得向城市市民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证；

理由二，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。农村房屋买卖中买受人名为买房，实为买地，在房地一体格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，这就损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的；

理由三，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，买受人无法获得所有权人的保护。本案中，朱某擅自将属于集体所有的宅基地及地上房屋转让给城市居民身份的牛某，违反了国家法律法规的强制性规定，该房屋买卖行为无效。

牛某认为该案适用“对于1999年1月1日《土地管理法》修订后，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，可认定转让合同有效”的规定。法院认为，该规定是对上述长期漂泊在外，或退休返乡人员，在原籍没有房屋的情况下，购买了本村村民房屋安度晚年、落叶归根使用。牛某在购买朱某房屋时，其在Y地有住宅一处，且1996年购房时已是居民身份。另该诉争房屋在购房多年后至今未变更登记。牛某的情况不符合上述会议纪要的精神，对其抗辩理由法院不予采信。